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沉寂許久的房地產市場，再次引燃股市和朋友圈。很多人在關心一個問題，“如果后面市場熱乎了，是趁機買房還是賣掉手中的房子呢？”。這個問題確實很糾結，因為不少人的房子掛了很長時間都沒賣掉，也有人一直在等待房價下降后好買房。說到底，對后市看不清是人們糾結的根本所在。這沒關系，可看看一些業(yè)內人士的看法，或許可以作為參考。王健林預言再次應驗？懂行人預測：明年房子或將超出想象。

都知道，王健林領導的萬達集團早在2019年宣布退出房地產，2020年恒大就開始暴雷了，接著就是N多的千億銷售額房企現(xiàn)債務危機。現(xiàn)在不得不說，王健林有多么的明智，始終覺得，王健林在內地房地產的地位猶如李嘉誠一樣的存在。所以，作為內地商業(yè)地產的王者，王健林的每一次預言都能讓業(yè)界側目。

比如，王健林曾說，沒有哪一個國家的房地產能持續(xù)繁榮50年。從實際來看確實如此，從上個世紀70年代末開始，我們的房地產已經(jīng)走過40多個春秋，城鎮(zhèn)人均居住面積達到了40平米，直白地說，房子總量已經(jīng)趨于飽和。連萬科郁亮都感覺，現(xiàn)在的房地產，直接從白銀進入黑鐵時代，言外之意，住房開發(fā)市場越來越小，我們看到2022年商品房銷售面積比上一年下降了近3成。

當然，王健林宣布退出房地產并不意味著真的全退了。實際上，萬達仍舊是房地產界的首富，根據(jù)媒體公開報道，僅在去年，萬達就接手了大城市的二十多個地產項目，雖然以商業(yè)地產項目為主。為什么能在地產寒冬實現(xiàn)成功抄底？這也與他對房地產的戰(zhàn)略判斷有關，他曾公開表示，未來一二線城市房價還會穩(wěn)步上漲，原因是我們的城鎮(zhèn)化還有空間，大城市對人口的虹吸效應較大。現(xiàn)在一些網(wǎng)友回憶起來，覺得王健林所言不虛，過去已經(jīng)驗證，而且從目前的情況看，其實已經(jīng)再次應驗。簡單分析一下便知。

面對房地產市場低迷，國家在啟動新一輪房地產優(yōu)化政策中，將積極推進超大特大城市城中村改造作為穩(wěn)樓市的重要抓手。業(yè)內比較一致的看法是，在住房總量基本飽和的大背景下，通過對老舊房的拆遷和改造，勢必會激發(fā)新一輪的住房需求。當然，不是每個城市都有這個條件，主要還是大城市有錢、有需求，這也是國家將在大城市穩(wěn)步推進城中村改造的基礎所在。由此，對房地產市場而言，起碼有兩個趨勢：

一是拆遷，可以讓他們拿著資金或者房票購買商品房，去化樓市庫存；二是改造出新，有利于提升房產價值，對區(qū)域地段的價格有提升作用。如果這個還不理解的話，其實可以對照一下此前的棚改，雖然做法有區(qū)別，但作用有相似性，這可不是網(wǎng)上一些分析的那樣，他們顯然低估了城中村改造對城市房地產的促進作用。

在懂行人看來，隨著以城中村改造為依托的房地產優(yōu)化重大策略推進，明年房子或將超出想象。為什么說超出很多人的想象呢？首先要糾正一個誤區(qū)是，網(wǎng)上很多人在評論房價時，要么一竿子打死，要么就是一飛沖天，但實際根本就不是那么回事。知名經(jīng)濟學者馬光遠最近在接受專訪時說了一句看似偏激但現(xiàn)實的話，說十有八九的房子是爛房子，房地產才到中場，還沒到謝幕的時候。其實，他也提到一點，房子要老有舊，但更重要的是要有錢去推進拆遷和改造，這一點上，只有財政實力雄厚的大城市才可行。

當然，至于房價這一敏感話題，應該也不會按照過去的想法來走。有兩點：一是因為國家都說了，要穩(wěn)步推進，顯然不同于過去的棚改激進速度，所以，對市場的影響是循序漸進的，不會有大幅波動；二是遠郊區(qū)難有大幅回升，因為城中村改造主要是城區(qū)。但有一點是大概率的，那就是此前跌幅較多的小區(qū)，所在城市整體回暖的大環(huán)境下，房價會有一個回暖過程。其實，我們也看到了，當城中村改造提法出來以后，證券市場相關的房地產票，以及一些大城市小區(qū)業(yè)主掛牌價都有一個上調，雖然現(xiàn)在未必有成交，但起碼預期上來了，市場走勢不關鍵就在于預期嘛。

總體而言，房地產市場確實迎來久違的大利好，但我們也要有清醒的認識，正如國家提到的，現(xiàn)階段房地產政策優(yōu)化，是基于樓市基本面發(fā)生了重大變化，目標還是促進房地產健康平穩(wěn)發(fā)展。當各方，包括市場預期達成一致時，我們買賣房都應基于這個認識來做出正確判斷，其他的，先不要想得太多。

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