本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

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行業(yè)持續(xù)調(diào)整，廣州住宅成交量多年來(lái)第一次出現(xiàn)回調(diào)。

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近日，貝殼研究院廣州分院發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年，廣州新房網(wǎng)簽同比下跌36%至7.06萬(wàn)套，為近十年最低水平；二手房成交同比下跌32%至8.26萬(wàn)套，創(chuàng)下7年來(lái)的最低，也是7年來(lái)第一次低于10萬(wàn)套。

貝殼研究院廣州分院院長(zhǎng)李茂喆分析道，新房表現(xiàn)相對(duì)二手房更差的原因之一，在于疫情對(duì)新房市場(chǎng)的沖擊更大，新房案場(chǎng)管控措施更為嚴(yán)格、疫情期間樓盤(pán)推貨量減少、缺少營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作等原因，致使購(gòu)房者到訪意愿降低。

此外，報(bào)告指出2022年廣州新房成交表現(xiàn)較好的月份都是處于核心節(jié)點(diǎn)，比如3月小陽(yáng)春、五一、端午、六月半年沖刺、十一黃金周，而核心節(jié)點(diǎn)新房供應(yīng)不足或?qū)е洛e(cuò)失一些成交機(jī)會(huì)，尤其按照往年經(jīng)驗(yàn)原本會(huì)供應(yīng)更多的下半年，這一特點(diǎn)表現(xiàn)得更為明顯。

李茂喆補(bǔ)充道，市場(chǎng)去化較慢、積壓庫(kù)存等原因抑制了房企的推貨行為，“就以3月小陽(yáng)春為例例，3月整個(gè)市場(chǎng)的新房新增供應(yīng)大概只有4000來(lái)套，但當(dāng)月實(shí)際成交已經(jīng)達(dá)到了9000多套”。貝殼研究院廣州分院的數(shù)據(jù)還顯示，“金九”新房新增供應(yīng)雖有1.17萬(wàn)套，但相比8月僅多出3000余套，而2021年9月供應(yīng)近2.3萬(wàn)套，相比同年8月多出9000余套。

由于新房在疫情期間看房受阻、供應(yīng)不足，不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)身選擇了二手房，這也是二手房成交量相較新房更為抗跌的原因，但二手房成交量依然在2022年跌至近七年的最低。根據(jù)貝殼研究院廣州分院的數(shù)據(jù)，2016年至2021年期間，二手房的年度成交量介于10.73萬(wàn)套至13.72萬(wàn)套，而2022年僅成交8.26萬(wàn)套。

二手房市場(chǎng)在2022年表現(xiàn)出兩大顯著特點(diǎn)：一是相比2021年，150萬(wàn)以?xún)?nèi)的純剛需產(chǎn)品以及1000萬(wàn)以上的高端單位成交占比明顯提升，二是所有行政區(qū)置換類(lèi)業(yè)主的占比均有所減少。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，貝殼對(duì)置換類(lèi)業(yè)主的定義是在業(yè)主放盤(pán)前六個(gè)月或者后六個(gè)月，又在平臺(tái)上被錄入為客戶(hù)的人。

自2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，市場(chǎng)上出現(xiàn)的傳言稱(chēng)放盤(pán)量顯著增加是業(yè)主大量拋售二手房的結(jié)果。不過(guò)，李茂喆指出，“新房在逐漸建設(shè)和交付，整個(gè)市場(chǎng)的項(xiàng)目越來(lái)越多，同一時(shí)期有很多人要賣(mài)房但又不能全部（順利）成交，所以二手房存量肯定是逐漸上升的”。

李茂喆認(rèn)為，關(guān)注新增放盤(pán)量而非絕對(duì)存量會(huì)更有意義，而在這一維度下，數(shù)據(jù)卻顯示出不同的結(jié)論。根據(jù)貝殼研究院廣州分院的數(shù)據(jù)，2022年廣州二手市場(chǎng)業(yè)主放盤(pán)量同比減少24%，其中減少的絕大多數(shù)都為置換類(lèi)業(yè)主，減少量占總業(yè)主減少量的74%，同時(shí)也使得2022年放盤(pán)業(yè)主中置換類(lèi)業(yè)主的占比從2021年的48%下降到40%，減少的原因是市場(chǎng)走勢(shì)不明導(dǎo)致業(yè)主猶豫、觀望。

李茂喆稱(chēng)，在2022年3月，信貸政策放寬之后曾促進(jìn)置換類(lèi)業(yè)主愿意降價(jià)以求更快成交，但4月隨著全國(guó)更多城市尤其是省會(huì)城市出臺(tái)利好政策，業(yè)主的信心開(kāi)始起來(lái)了，已經(jīng)不太愿意降價(jià)，而買(mǎi)家預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下降，雙方對(duì)價(jià)格的預(yù)期存在明顯偏差，導(dǎo)致的結(jié)果之一就是二手房成交困難。

截至 2022 年年末，統(tǒng)計(jì)的所有在售房源其從掛牌到目前為止，絕大多數(shù)房源降價(jià)并未超過(guò)10%。其中，30%的房源目前與掛牌時(shí)價(jià)格保持一致，43%的房源降價(jià)幅度在10%以?xún)?nèi)，僅有18%的項(xiàng)目降幅超過(guò) 10%，而且其中大部分為掛牌價(jià)本身就偏高。

盡管一二手房市場(chǎng)表現(xiàn)不如從前，但房地產(chǎn)政策的調(diào)整，也使得市場(chǎng)出現(xiàn)了些許的樂(lè)觀跡象。

“案場(chǎng)單盤(pán)平均來(lái)訪量/認(rèn)購(gòu)量在2022年12月的比值為8.5，即每8.5個(gè)來(lái)訪客能帶來(lái)1套成交，2022年1月該比值為20.1”，李茂喆認(rèn)為，這說(shuō)明雖然還有很多客戶(hù)在觀望，但情緒是在逐漸化解的，這表明他們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心越來(lái)越強(qiáng)。

在二手房方面，貝殼研究院廣州分院在報(bào)告中指出，雖然2022年廣州二手市場(chǎng)帶看量同比下降40%，但實(shí)際上在2021年3月市場(chǎng)達(dá)到頂峰之后，近兩年帶看量就呈現(xiàn)持續(xù)的下降態(tài)勢(shì)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2022年12月，貝殼的帶看轉(zhuǎn)成交比值達(dá)到了37，即帶看37組客戶(hù)能產(chǎn)生一單成交，已達(dá)到2021年上半年市場(chǎng)較好時(shí)期的水平。

展望2023年，李茂喆認(rèn)為2023年新房供應(yīng)量并不會(huì)因?yàn)?022年土地市場(chǎng)成交下跌的影響，“2023年絕大多數(shù)的供應(yīng)量來(lái)自2020年至2021年成交的土地，甚至還有2019年的”，預(yù)計(jì)將能帶來(lái)13萬(wàn)套的潛在供應(yīng)量，最終供應(yīng)或介于10-11萬(wàn)套之間，新房的實(shí)際成交量（含網(wǎng)簽和認(rèn)購(gòu)）或?qū)⑼仍鲩L(zhǎng)20%至大約10萬(wàn)套的水平，而二手成交預(yù)計(jì)可回升至10萬(wàn)套左右水平。

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