【環(huán)宇雜談】

(資料圖)

這種模式或許意味著未來(lái)的城中村改造，可以不搞大拆大建，開(kāi)發(fā)商們不要盯著村民村集體的地，盤算著如何搞商品房賺錢，更應(yīng)在全社會(huì)共贏的角度上盤活利用現(xiàn)有資產(chǎn)。

李宇嘉

近期，筆者到廣州市海珠區(qū)官洲街道調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這里對(duì)城中村利用得很好。

海珠區(qū)是廣州中心四區(qū)之一，既有琶洲數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)，也靠近珠江新城CBD和大學(xué)城、連接越秀老城區(qū)，是新市民、年輕人愿意租住的區(qū)域，但這里出租屋供給有點(diǎn)兒?jiǎn)栴}。一方面，房改商品房較多，但多數(shù)是兩房及以上的老破大戶型，租金總價(jià)高、租住體驗(yàn)感差，不受新市民喜歡；另一方面，舊改開(kāi)發(fā)的新房、次新房已“豪宅化”了，買不起也租不起。于是，這個(gè)街道5000多棟城中村出租屋成了新市民租房的主要選擇，但出租屋亂搭亂建、“三合一”（居住、倉(cāng)儲(chǔ)、經(jīng)營(yíng)混雜）問(wèn)題較多，租賃體驗(yàn)較差。

珠三角很多城市都在探索將村民出租屋改造為機(jī)構(gòu)化、品質(zhì)化的租賃房，但效果并不好，除了產(chǎn)權(quán)瑕疵，最重要原因是村民和村集體對(duì)政府主導(dǎo)的事有點(diǎn)不信任。怎么回事呢？有的是早期征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)低，接受補(bǔ)償?shù)拇邋e(cuò)過(guò)了這些年地價(jià)房?jī)r(jià)快速上漲的紅利，另外，近年來(lái)查違、流動(dòng)人口管理的做法有點(diǎn)簡(jiǎn)單粗暴，對(duì)村民的利益有損害。

海珠區(qū)的村集體以規(guī)模化租賃為切入點(diǎn)，打造“集中改造、圍院管理、公寓配套、智能支撐、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)、多方共贏”的高品質(zhì)居住區(qū)，設(shè)法打破原有的困局。

首先是修復(fù)信任關(guān)系。街道、村社、企業(yè)（國(guó)企）三方聯(lián)動(dòng)，細(xì)致開(kāi)展思想動(dòng)員，告訴村民、村集體現(xiàn)有樓宇模式的危害性、不可持續(xù)性，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)搞“三合一”經(jīng)營(yíng)一定要被拆掉。修復(fù)信任的切入點(diǎn)，就是推動(dòng)村民村集體與國(guó)企簽訂整租運(yùn)營(yíng)和連片改造協(xié)議。

最關(guān)鍵是讓村民、村集體認(rèn)識(shí)到，新模式比舊模式好。怎么做呢？按照當(dāng)前的市場(chǎng)租金（每月700-800元/間），國(guó)企平臺(tái)將全村70棟房源（3600多套房源）整租過(guò)來(lái)，租金逐年遞增。然后，企業(yè)投入數(shù)千萬(wàn)進(jìn)行外立面整治、安全加固、消防升級(jí)、補(bǔ)足配套等改造。

連片托管改造可以實(shí)現(xiàn)圍院式管理、公寓化配置，品質(zhì)立馬提升。有三方聯(lián)動(dòng)，有國(guó)企品牌和先期大規(guī)模投入，信任初步建立。重要的是，村子舊貌變新顏、租期穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)安全，村民村集體逐漸認(rèn)識(shí)到什么是健康的樓宇經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)化導(dǎo)向的長(zhǎng)租公寓知道如何滿足市場(chǎng)需求，盈利更有保證。

當(dāng)然，政府該做的事情一樣不少，主要是把過(guò)去的欠賬補(bǔ)上來(lái)，現(xiàn)在區(qū)一級(jí)和街道同步推進(jìn)公共服務(wù)設(shè)施補(bǔ)短板行動(dòng)，比如把斷頭路接上，村內(nèi)部道路與外部連接好，把物業(yè)引進(jìn)來(lái)，幼兒園普惠化等。還有社區(qū)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，用水用電繳費(fèi)、公寓管理等全部智能化，智能門禁等。

在過(guò)去城中村出租模式下，一旦租賃關(guān)系發(fā)生后，村民、村集體一般不管租客在干嘛，有沒(méi)有違規(guī)行為（如黃賭毒、搞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等），甚至丟給二房東，只要收到租金就行了。現(xiàn)在完全不同了，從拓展租客、租約簽訂，到管家服務(wù)、退租等，投資方和長(zhǎng)租公寓對(duì)此有完整方案。

經(jīng)過(guò)全方位的改造，實(shí)實(shí)在在的項(xiàng)目擺在那里，清清楚楚的賬能算得出來(lái)，比天天開(kāi)會(huì)、喊喇叭、搞動(dòng)員、講道理強(qiáng)千倍萬(wàn)倍。于是，隔壁村來(lái)參觀，看到房子有了新面貌，看到公交車進(jìn)來(lái)了，籃球場(chǎng)、圖書館建起來(lái)了，咖啡館這種時(shí)髦的業(yè)態(tài)也有生意，改造意愿就有了。信任關(guān)系進(jìn)一步加固。15年整租到期以后，村民、村集體肯定會(huì)主動(dòng)將項(xiàng)目再次托管給長(zhǎng)租企業(yè)。

下一步繼續(xù)拓展新項(xiàng)目，并引導(dǎo)村民、村集體以土地或房屋作價(jià)入股，引入長(zhǎng)租企業(yè)管理，讓村民、村集體以主人翁的身份參與到新一輪城鎮(zhèn)化的大潮中。

這種模式或許意味著未來(lái)的城中村改造，可以不搞大拆大建，開(kāi)發(fā)商們不要盯著村民村集體的地，盤算著如何搞商品房賺錢，更應(yīng)在全社會(huì)共贏的角度上看待盤活利用現(xiàn)有資產(chǎn)。

（作者系廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員）

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