“金三銀四”北京二手房市場持續保持活躍。據北京商報記者統計，2025年3月及4月(截至4月27日)北京二手房網簽量已達32662套，環比增長26.52%，同比增長18.19%。優質房源成交周期大幅縮短與近郊外溢需求升溫成為市場兩大顯著特征。

北京商報記者實地走訪西城、海淀、豐臺等區域了解到，自2024年10月起北京二手房成交熱潮已持續7個月，核心地段、優質配套、戶型設計實用的房源呈現“掛牌即成交”態勢。作為核心區域成交熱度的有力補充，近郊板塊在2025年“金三銀四”期間也承接了大量外溢的購房需求。

成交量同比增長近兩成

北京二手房市場傳統銷售旺季“金三銀四”即將步入尾聲。據北京商報記者統計，截至4月27日，2025年3月及4月北京累計成交二手房32662套，相較于1月和2月的總成交量25816套，環比大幅增長26.52%。

在環比增長的同時，北京二手房“金三銀四”期間同比也實現了近兩成的增長。從同比表現來看，2025年“金三銀四”期間二手房網簽量較2024年同期的27634套同比增長18.19%。值得一提的是，縱向對比近四年數據，2025年成交量僅次于2023年的36120套，位居同期次高位，高于2022年的30010套及2024年水平。

數據的背后，北京二手房市場的韌性也進一步體現。合碩機構首席分析師郭毅認為，部分價格調整充分的樓盤，以及占據核心區位但戶型存在瑕疵的房源，仍能吸引有效需求入場，這折射出北京樓市剛需底盤的扎實根基。

郭毅表示，在健康的市場生態中，這種自下而上的需求傳導機制至關重要：從滿足基本居住需求的剛需購房，到首次改善型置業，再到品質升級型消費，最終延伸至終極改善型豪宅交易，形成完整的交易閉環。這種階梯式消費鏈條不僅激活了存量房市場的老舊小房源流轉，更為新房市場的高端產品提供了需求支撐，推動整體市場形成良性互動的交易格局。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，當前北京二手房市場呈現成交量復蘇態勢，市場基本盤也趨于穩固，但政策驅動特征依然明顯。觀察市場運行軌跡可見，本輪“金三銀四”成交回暖主要源于前期稅收優惠及公積金政策調整的延續效應。

成交周期大幅縮短

在政策端持續效應下，北京二手房市場呈現優質房源需求量增長的趨勢。

“面積適中且價格合適的房源在近幾個月迎來快速成交”，西城三里河片區某頭部中介機構經紀人趙虎指出，現在掛牌的房源中，很難找到價格實惠且戶型及朝向均滿意的優質房源，偶爾出現的一套也會在短時間內被“秒殺”。

以4月中旬成交的一筆訂單為例，一對年輕夫妻從看房到成交僅用時3天。據趙虎回憶，該套房源僅掛牌5天時間，掛牌當天便吸引到經紀人和購房者的關注。“盡管這套房源的面積僅為60平方米，但其布局合理、空間利用率高，且價格相較于同類型房源更具競爭力。”趙虎表示。

趙虎指出，豐富的教育資源疊加3月及4月臨近小學學籍錄入時間，促進了房源成交時間的提速。

相似的情況在西城德勝片區同樣存在。德勝片區某頭部中介機構經紀人秦風告訴北京商報記者，該片區房源多為老房子，戶型、面積、空間使用率、小區環境等因素導致居住舒適度并不高，雖然有教育資源優勢存在，但以往成交周期普遍在10天左右，而在近期成交周期縮短至5天。

成交周期的縮短一部分得益于臨近學籍錄入時間，更多的則是市場觀望情緒的減弱。秦風直言，二手房市場在近半年的加速回暖是有目共睹的，這種持續性讓購房者的信心增加，決定購買心儀房源的思考時間大幅縮短。

相較核心區域成交周期大幅縮短，石景山、大興等區域則表現為“溫和抬升”。北京商報記者從石景山、大興及通州等區域多位經紀人處了解到，在“金三銀四”期間成交量均有所提升，尤其是石景山和大興地區，憑借交通便捷、城市界面配套全等優勢，成交量相比1月、2月提升20%左右。然而，成交周期并未出現顯著縮短，依舊保持在大約40天的水平。石景山八角片區某頭部二手房中介機構經紀人喬夢雪分析稱，雖然市場回暖帶動了成交量提升，但相比核心區域，剛需客群數量大于優質房源供應量，即便是八角片區成交量小幅提升，但是房源庫存量較大，也使得購房者有充足時間精挑細選，無需急于做決定。

近郊板塊承接外溢需求

作為核心區域成交熱度的有力補充，近郊板塊在2025年“金三銀四”期間也承接了大量外溢的購房需求。

喬夢雪告訴北京商報記者，該區域購房者與核心區域的受眾略有不同，多數為工作單位在地鐵沿線，因市中心房價較高而外溢、無需考慮子女教育，方便通勤為剛需的購房者。

北京商報記者在現場與一位剛剛簽訂完購房合同的購房者了解到，該購房者早在2023年就有了購房打算，但出于對房價走勢的擔憂，一直將購房計劃擱置，選擇持幣觀望。其工作地點位于公主墳，最終選定五環外的石景山房源，盡管該房屋距離單位較遠，但靠近地鐵，通勤較為便利。更重要的是，石景山房源價格雖有小幅回調，4萬元/平方米的均價卻與他當前的資金狀況更為匹配，這也成為促成交易的關鍵因素。

類似情況近兩個月在棗園片區也明顯增多。大興棗園片區某頭部中介機構經紀人嚴洛洛表示，去年該區域的購房人群多為當地改善客群，而從今年購房的人群來看，核心區域外溢的購房者人數明顯增加。

據嚴洛洛統計，其經手房源中，2024年西城、東城等核心區域客群占比僅10%—20%，而當前該比例已提升至40%左右。嚴洛洛認為，在近郊板塊城市配套日趨完善、軌道交通網絡密集覆蓋的背景下，依托地鐵沿線物業完全可滿足日常通勤與生活需求。這種居住價值重構促使核心區域改善型客群將置業目光轉向非核心板塊，形成以居住品質升級為核心訴求的外溢效應。

謝逸楓認為，供需失衡格局下優質房源的稀缺性，正推動市場形成普通商品房庫存結構轉化的預期。他表示，交易端持續高熱行情產生示范效應，顯著增強了潛在購房群體的入市意愿，形成自我強化的需求循環；資產價格預期與成交熱度形成正反饋機制，市場參與者對房價上漲的心理預期被進一步放大，這種預期管理效應已成為推動行情的重要驅動力。從市場韌性維度分析，若5月后交易量能延續當前水平至“金九銀十”，則表明市場已逐步形成內生增長動能。

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